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佛山頭條長租公寓：“熱”市場的“冷”思考業內人士指出，需要進行合理規劃，完善市場規范與監管2018-03-3009:40作者:路漫漫田海燕洪詩敏來源:南方都市報編輯:胡嘉儀佛山市房協最新發布的2017年度《佛山房地產藍皮書》顯示，過往住宅市場中租賃交易的占比僅為6%，遠遠低于一手房55%的占比。中國的租賃人口占總人口數的比例僅為12%.長租公寓室內實景。南都記者鄭仲攝佛山市房協最新發布的2017年度《佛山房地產藍皮書》顯示，過往住宅市場中租賃交易的占比僅為6%，遠遠低于一手房55%的占比。中國的租賃人口占總人口數的比例僅為12%.在未來租購比將達到6：4或者5：5的目標下，租賃市場在近一年時間內被視為各渠道投資運營資本的“熱土”，佛山市場上租賃物業的規模和形式不斷涌現。對此，不少業內人士指出，多元化居住供給的發展是必然趨勢，是房地產市場更加平穩健康的保障之一。但是租賃市場的發展屬于剛剛起步，需要進行合理規劃，避免租賃物業“野蠻生長”，應按需求設定待建租賃住房市場產品。同時，租賃立法的持續推進、租賃領域的專業人才培養、租賃住房長效退出機制的建立，以及長短租市場的規范與監管等等也都亟待進一步完善。機會：現有租賃市場份額僅占6%佛山房協發布的《佛山房地產藍皮書》中，佛山中原地產代理有限公司的專題研究數據顯示，“中國房地產市場自1998年市場化改革發展至今，一手新房市場占據最大的份額，占比達55%，二手房及租賃的存量市場份額為45%，其中租賃市場份額僅6%.對比擁有成熟房地產市場的美國和日本，其租賃市場份額分別為27%、26%；另外，中國的租賃人口占總人口數的比例僅為12%，與日本33%，美國31%相比顯著偏低。”而根據租購并舉的發展規劃，在大力發展住房租賃市場特別是長期租賃，未來租購比將達到6：4或者5：5.藍皮書指出，受傳統住房觀念的限制，我國租賃住房市場的規模一直處于較低的發展水平，但是隨著國家政策的紅利支持、城鎮化的加速推進、房價的“倒逼”以及消費觀念的升級，未來住宅租賃市場的“量”具備較大的增長基礎和提升空間。2017年住房租賃政策在全國各地迅速落地，眾多城市在土地供應和住房建設計劃中加大租賃住房的比例，以加快培育住房租賃市場。對此，廣東斯越公寓管理有限公司總經理顏煒明表示，由于政府正在加大力度培育和扶持租賃市場的發展，租房市場需求未來將會更大，據調查到2010年，全國將有2億人有租房的需求，而目前佛山則有400多萬流動人口，將流入人口大于凈流出人口，所以租賃的市場足夠大。現狀：“各方資本爭先恐后進入租賃市場”“這也意味著長租公寓的市場很大，所以目前各方資本都在爭先搶后地進入這個市場跑馬圈地，大規模地鋪店。”顏煒明坦言，自去年以來，地產商、運營公司都開始切入長短租公寓，今年以來各方資本更是涌動，僅幾個月的時間，市場上就出現了很多相關的公司。“現在的市場呈現一種野蠻生長的態勢，但是并沒有飽和到紅海的階段。”據了解，目前佛山已有的各種租賃業態包括有政府主導和市場化操作兩種運營類型。其中，市場化操作包括房地產開發企業建設或運營的長租公寓，包括萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓等。房地產中介企業運用包括有世聯紅璞公寓和鏈家的自如友家。專業運營機構的包括YOU+青年公寓、魔方公寓等。此外還有酒店運營機構包括鉑濤的窩趣輕社區，和最新試運營的佛山斯寓等。在已有的租賃物業基礎上，佛山五區還通過落實集體土地建設住房租賃試點、土地招拍掛設定配建或自持、商改租、城中村改造、三舊改造、專業租賃機構新增項目、房地產開發企業和中介企業項目等多種形式尋找多方合作共贏方式建設租賃住房，力爭在2020年全市新增10萬套租賃房源。冷思考供需結構應合理規劃租賃市場應按需求設定待建產品“發展租賃市場一定是個有利于整體市場健康發展，讓更多人居者有其屋，改變原來一定要買房子才有好生活的觀念。讓房子‘住’的功能更多被利用起來。但是，面對市場熱點，不得不進行更多冷思考的是，租賃物業建設不能是單純的‘跟風’和‘隨大流’，而是需要真正和城市需求的質和量掛鉤。”對此，有業內人士總結。事實上，在去年開始租賃市場不斷升溫的同時，一直有業內人士對此提出更多思考，包括現有租賃領域的人才培養、多元化產品的定位，以及根據城市規劃和市民居住需求合理定制增量等等。“房屋租賃市場應按需求設定待建租賃住房市場產品，每年通過有效數據分析，決定下一年度開展租賃住房建設和上市。”在藍皮書中，佛山市房地產業協會副會長伍宇璇建議，例如：第一，工業園區、郊區適合外來務工人員，通過企業工會組織、工業園區申報和統計下一年度房屋租賃需求數據，上報區級工會組織再統計上報房協住房租賃專業委員會。第二，科技園區適合大中專畢業生、專業技術人才，園區內附近配建租賃住房，由大型科技園區通過企業上報招聘人才、員工人數，通過區房協上報市房協租賃專業委員會。第三，中心城區適用高級人才居住。開發商取得土地建設高級住宅，生活配套設施齊備，居住環境優越的樓盤應由開發商參與配套建設租賃住房。缺乏市場監管存風險或將出臺相關法規完善長短租市場“目前的長短租公寓市場缺乏監管，對于業主和租客都存在一些風險，就消防來說，有些分散式的公寓就沒辦法進行消防的改造，一旦發生事故業主和租客的利益都會受到侵害。”長短租公寓未來如何發展？顏煒明認為，未來長短租公寓，包括現在出現的一些平臺未來都將回歸旅業行業，政府可能出臺相關的政策來規范市場行為。“或許今年政府就會出臺相關的法規全面完善長短租市場。而長短租公寓運營也將走向更加機構化專業化的趨勢。”顏煒明認為。在佛山市房協最新發布的2017年度《佛山房地產藍皮書》，對于2018年的整體市場和政策走勢預測，今年調控措施將集中在土地供應、市場調控、租購并舉和配套政策四個方面。在租賃領域就包括加大供應租賃住房用地、集體土地與租賃住房建設形式多樣化、租賃立法將持續推進等等核心內容。投資者如何盈利？或將持續有金融支持、稅收優惠以及政策傾斜除了市場規范和與監管、租賃領域的人才培養，和根據發展需求合理定制增量等等，租賃物業背后的資金盈利模式，也就是投資和運營機構“算不算得過來賬”的問題，也是市場焦點。佛山中原地產代理有限公司的分析報告顯示，從目前租賃住宅的運營模式來看，“自持長租”是主流模式，這種模式存在流動性低、投資規模大、投資回收期長的“痛點”，通過金融創新工具，有助于解決長期持有租賃住房的“痛點”，有助于完善整個住房租賃市場，并且通過“輕資產”運營模式實現規模化的快速發展。藍皮書預測，在今年的政策方向中，租賃市場將持續獲得金融支持、稅收優惠以及政策傾斜。同時，REITS等多元化投融資模式的改革力度會繼續加大，今年有望發行中國第一只高速公路或公租房的公募REITs.對此，伍宇璇還特別提到建立租賃住房長效退出機制。伍宇璇提出，目前，租賃住房主要由房地產開發商參與租賃住房建設，對長租公寓最后退出機制建立和實施建議：人才住房可先租后買以租抵購。對高端人才配備長租賃住房，應由大型開發商配套生活設施，如幼兒園、老人活動中心、超市、銀行、診所。開發一些高端生活便利樓盤，先租后售，可租可售，根據佛發【2018】2號文，正高級職稱專業技術人才每人給予30萬元安家補貼，副高級職稱專業技術人才每人給予20萬元安家補貼，允許安家補貼轉成長租住房租金及轉成購房首期款。長租公寓先租后售，以租抵購，實施租賃住房長效退出機制。采寫：南都記者路漫漫田海燕洪詩敏南都頭條Headline排行Top意見反饋
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